Qu'est-ce qu'un PPT ou Plan pluriannuel de travaux?

Le plan pluriannuel de travaux est un document élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier prévisionnel de travaux et du financement sur une période de 10 ans.

Il est la feuille de route pour la copropriété pour la réalisation des travaux sur les parties communes réparti sur 10 ans.

Approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires, ce plan permet d’anticiper les travaux collectifs de l’immeuble et d’en échelonner les paiements.

Le PPT a pour objectif :

  • De garantir la sauvegarde de l’immeuble;
  • De permettre la réalisation l’entretien des parties communes et des équipements collectifs; 
  • De permettre l’amélioration de l’efficacité énergétique;
  • Et de valoriser le patrimoine.

En effet le syndic proposera la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux tant que la copropriété ne l’a pas mis encore mis en place. Les échanges entre la copropriété et le syndic ne se feront donc qu’autour d’un projet à approuvé.

Le projet de plan pluriannuel de travaux est une proposition de travaux et d’un financement à réaliser dans les parties communes de l’immeuble. Il s’établit grâce à une étude de la structure du bâtiment, de ses équipements et éventuellement du diagnostic technique global (DTG) s’il existe. A ce stade Il nécessite une validation par les copropriétaires lors d’une assemblée générale pour qu’il soit obligatoire.

Le plan pluriannuel de travaux est le plan définitif qui précise les travaux à effectuer, leur calendrier, et leur financement voté en assemblée générale. Il engage donc la copropriété à réaliser les travaux sur les 10 prochaines années, conformément aux décisions prises.

Suite à la loi « Climat & Résilience » du 22 août 2021, le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un pppt. Il faut toutefois qu’une période de 15 ans à partir de la date de réception de l’immeuble soit écoulée. 

L’immeuble doit être à destination totale ou partielle d’habitation. Les bâtiments exclusivement de bureau sont exclus.

  • A savoir

Le syndicat des copropriétaires est dispensé de cette mise en place si un DTG existant ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.

Par la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : article 14-2, Le syndic de copropriété a l’obligation de mettre à l’ordre du jour le vote de l’élaboration d’un pppt et d’un dpe collectif si cela n’a pas été réalisée par la copropriété.

  • A savoir

Si l’assemblée générale refuse de réaliser un pppt alors le syndic devra le remettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Mise en place obligatoire du projet de PPT :

  • Depuis le 1er janvier 2023 : copropriété > 200 lots ;
  • Depuis le 1er janvier 2024 :  51 lots > copropriété <200 lots ;
  • Depuis le 1er janvier 2025 : copropriété < 50 lots ;
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  • A savoir

En cas de vente d’un lot, le PPT adopté ou, s’il n’a été voté, le PPPT s’ajoute à la liste des documents à remettre à l’acquéreur chez le notaire.

DPE

Un bureau d’études, un architecte ou un thermicien ou tout professionnel justifiant de compétences et de garanties peut réaliser le ppt.

Il doit pouvoir :

  • Attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic et à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble;
  • Justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Elle précise les compétences couvertes.

Afin de réaliser le PPT, il y a différentes étapes:

  1. Vote pour déterminer les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux à travers le choix du prestataire qui va le réaliser et son coût.
    Cette résolution est votée à la majorité des voix de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple – Art 24 – Loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
  2. Lorsque le prestataire à réalisé le PPPT, il est présenté à la 1re assemblée générale annuelle des copropriétaires qui suit son élaboration. Les copropriétaires peuvent décider de valider le PPPT, partiellement ou totalement, ou de le rejeter.
    L’adoption ou le rejet du PPPT doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue – Art25 – Loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Si le PPPT est adopté, il devient donc un PPT qui engage le syndic à faire réaliser les travaux.
  • A savoir

Si le PPT est adopté, il est financé par le fonds travaux. Le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à :

  • 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté
  • Et 5 % du budget prévisionnel.

Des appels de fons seront réalisés en adéquation avec les montants votés à travers le ppt qui alimenteront le fond travaux loi ALUR.

Les travaux prévus par le ppt seront votés suivant le calendrier préconisé. Chaque vote s’accompagnera d’un vote sur les travaux, les prestataires, leur financement et sur le montant des honoraires à percevoir par le syndic.

  • A savoir

Le PPT doit être actualisé tous les 10 ans afin de prendre en compte l’évolution du bâtit dans le temps et des travaux réalisés.

Si la copropriété ne réalise pas son PPPT et si elle n’adopte pas un PPT permettant de garantir la dignité, la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants, deux types de sanctions seront possibles :

  • L’administration (Le maire, le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale ) pourra élaborer ou actualiser d’office le pppt, en lieu et place du syndicat, le tout à ses frais. Il sera de même si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble.
  • Les copropriétaires bailleurs s’estimant lésés par la non réalisation du PPPT pourront se retourner contre le Syndicat pour demander réparation au titre de l’Article 14 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Pour plus d'informations

Pour plus d’information, nous vous invitons à aller sur le site du service-public.fr.

Lexique

PPPT : Projet de plan pluriannuel de travaux
PPT : Plan pluriannuel de travaux
DTG : Diagnostic technique global
DPE : Diagnostic performance énergétique

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